Земли сельхозназначения: можно ли строить дом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земли сельхозназначения: можно ли строить дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы понять обстоятельства, связанные со строительством жилых, а не сельскохозяйственных зданий, необходимо рассмотреть использование земли. Земля распределена в соответствии с классификатором, введенным приказом № 540 Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года. Согласно ей, участки 2.1 и 2.2 предлагают возможность застройки, если земля предоставлена для возделывания и строительства индивидуальных объектов, таких как дачи и садовые домики Предоставляет.
Определение возможности возведения дома на с/х угодьях
Заинтересованные лица могут присоединиться к профессиональному сообществу, члены которого не нуждаются в официальном статусе, чтобы возделывать и строить здания на сельскохозяйственных землях.
Для того чтобы здание было законным, должны быть выполнены следующие условия
- Здание было построено для частного жилого использования. Невозможно построить высотное здание, разделенное на гостиницу или квартиры.
- Дома можно строить только на территории садоводческого товарищества.
- Разрешены только малоэтажные здания высотой не более трех этажей.
Строительство домов на такой земле гораздо более распространено, чем возделывание самой земли. Это связано с тем, что данные территории в основном используются для крупномасштабной застройки в пределах населенных пунктов. Однако перед покупкой участка земли, на котором ранее находился дом, следует сначала изучить соответствующую документацию, поскольку предыдущий владелец мог нарушить условия целевого использования.
ВНИМАНИЕ: Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные земли от загрязнения окружающей среды и других неблагоприятных последствий в результате проводимых работ. В случае обнаружения таких фактов могут быть наложены административные штрафы.
Серьезной проблемой при приобретении сельскохозяйственных земель является их неделимость. А их минимальная площадь не может быть меньше 3 га. Проблемы иного характера могут возникнуть, если земля приобретается более чем одним лицом.
- Необходимость в создании фиктивных видов деятельности, в
- необходимость регистрировать недвижимость совместно с другими собственниками.
- Площадь каждого участка определить невозможно. Поэтому он не может быть продан.
Важно: Оформить постоянный вид на жительство на сельскохозяйственных землях практически невозможно, даже в судебном порядке.
Что значит земля сельхозназначения снт
Документы ДНП содержат пояснение такого плана: приобретенный земельный участок должен использоваться для обозначенных в документе целей. На нем можно строить только здания, соответствующие проектам создания (постройки) в ДНП. В законодательных актах сказано, что владелец должен освоить новый участок за 3 года.
Ответственности и обязанности членов общества Вопросы, раскрывающие суть ДНП (что это, его функции, направление деятельности), права и непосредственные обязанности его членов, закреплены в законодательных документах.
- нести ответственность субсидиарную по обязательствам общества в пределах части уплаченного взноса;
- использовать приобретенный участок целенаправленно, как определено в договоре о членстве;
- не причинять ущерб земле и предметам общего пользования;
- не нарушать предписанные права членов партнерства;
- соблюдать требования агротехнического плана;
- своевременно вносить членские, целевые взносы;
- освоить свой земельный участок за 3 года;
- принимать участие в мероприятиях, которые организует объединение;
- участвовать в общих собраниях партнерства;
- соблюдать установленные режимы, ограничения и требования.
Возможно ли дачное строительство на земле сельскохозяйственного назначения
Земли крестьянско-фермерского хозяйства можно использовать под строительство, если недвижимое имущество нужно для полноценного ведения бизнеса на земле. На практике такое возможно при получении разрешения на строительства. А его можно взять у местной администрации в случае предоставления нужной документации. Регистрация по месту жительства на такой территории маловероятна.
На территориях под садоводческие товарищества и с видом разрешенного использования «для дачного строительства» возводить жилые сооружения разрешается. Построенный коттедж при этом должен соответствовать СНиПу, который регулирует застройку в садоводствах.
Есть существенный плюс использования дачных земель, так как на них распространяется «дачная амнистия». Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость позволяет обойти множество нюансов оформления. Например, не нужно разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию готового объекта. Но прописаться на сельхоз землях сложнее было до 2019 года. Сейчас автоматически можно прописаться в них по месту жительства, согласно новому дополнению к закону № 217.
Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.
Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.
А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).
Можно ли построить дом на землях сельхозназначения?
Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
Что такое сельскохозяйственные земли?
Это участки, которые располагаются за пределами города и различаются между собой назначением. Общая черта — проведение на них сельхозработ. Государство выделяет такие земли под занятия хозяйственной, научной, исследовательской или учебной деятельностью.
Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.
К землям сельскохозяйственного назначения относят:
- пастбища;
- пашни;
- лесополосы;
- сенокосы;
- насаждения;
- дороги.
Самое главное требование для строительства дома — официальная фермерская деятельность. У заявителя должно быть личное крестьянское (фермерское) хозяйство и некоторое количество сельскохозяйственных земель в собственности.
Чтобы избежать массовых застроек, разработан ряд ограничений:
- Фермер может построить только один дом на участке.
- Площадь дома — не более 500 кв. м.
- Количество этажей — не больше трех.
- Площадь застройки под домом — максимум 0,25% от размера всего участка.
- Региональные власти имеют право наложить запрет на строительство на некоторые земли. Например, на участки, которые располагаются близко к городу.
- Запрещено межевать участок, если фермер планирует сократить его площадь после строительства дома.
- Все коммуникации к дому заявитель подводит сам.
- Дома на сельскохозяйственных землях нужно зарегистрировать и поставить на учет до 1 марта 2026 года.
Регистрация построенного дома на с\х землях
Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.
За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.
— Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.
То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.
— В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.
Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.
Проблема изъятия земли
Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.
— В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?
— Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:
- участок используется не по целевому назначению;
- его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
- на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.
В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.
— Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?
— Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.
Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.
- Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
- Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.
Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.
Какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют
В силу п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Использовать земли сельскохозяйственного назначения можно для ведения сельского хозяйства в промышленных масштабах, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, создания крестьянско-фермерских хозяйств, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, для целей аквакультуры (рыбоводства), личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. (Полный перечень приведён в п. 1 ст.
78 ЗК РФ).
В отношении застройки, согласно классификатору ВРИ, сельскохозяйственные земли можно разделить на две категории: где разрешено капитальное жилое строительство и где допускается возведение построек, не являющихся объектами недвижимости (для хозяйственных нужд).
Частые вопросы возникают вокруг земель для ведения огородничества и садоводства.
В чём разница между садовым и жилым домом
Понятие садового дома введено Законом 217-ФЗ. В таком доме нельзя зарегистрироваться. Он предназначен для сезонного пребывания и вспомогательного использования.
Дом, предназначенный для круглогодичного проживания будет считаться жилым. Он должен соответствовать предельным параметрам, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
Для жилых и нежилых домов есть ряд единых требований:
- минимальный отступ от границ участка — 3 метра;
- высота — не более 20 метров;
- не более 3-х этажей.
Что такое сельскохозяйственные земли?
Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.
К землям сельскохозяйственного назначения относят:
- пастбища;
- пашни;
- лесополосы;
- сенокосы;
- насаждения;
- дороги.
Самое главное требование для строительства дома — официальная фермерская деятельность. У заявителя должно быть личное крестьянское (фермерское) хозяйство и некоторое количество сельскохозяйственных земель в собственности.
Чтобы избежать массовых застроек, разработан ряд ограничений:
- Фермер может построить только один дом на участке.
- Площадь дома — не более 500 кв. м.
- Количество этажей — не больше трех.
- Площадь застройки под домом — максимум 0,25% от размера всего участка.
- Региональные власти имеют право наложить запрет на строительство на некоторые земли. Например, на участки, которые располагаются близко к городу.
- Запрещено межевать участок, если фермер планирует сократить его площадь после строительства дома.
- Все коммуникации к дому заявитель подводит сам.
- Дома на сельскохозяйственных землях нужно зарегистрировать и поставить на учет до 1 марта 2026 года.
Как изменить вид использования
Что делать, если земля уже куплена, а ее ВИР совершенно не предполагает строительство даже дачного дома? В таком случае можно попытаться изменить вид. Руководством к действию является статья 39 Градостроительного Кодекса РФ:
- Начать процесс нужно с подачи заявления в органы местного самоуправления. К заявлению прикладываются документы на участок и те, которые удостоверяют личность заявителя.
- В местной администрации назначается заседания специальной комиссии. Она проводит слушания, решает вопрос о целесообразности перевода. Слушания проводятся публично, это важно.
- После слушаний комиссия принимает положительное или отрицательное решение по поводу заявления. Оно публикуется для ознакомления, с ним должен ознакомиться глава администрации. В свою очередь он также принимает окончательное решение по вопросу.
Все расходы, связанные с рассмотрением вопроса, ложатся на плечи заявителя.Какое решение примет местная власть, заранее нельзя определить. Будут учитываться многие факторы, в том числе и безопасность для земельного участка.
В любом случае действовать нужно законно. При использовании земли с нарушением ВИР, целевого назначения нарушителя ожидает штраф, размер которого зависит от того, что строил дом – физическое лицо, юридическое, должностное. И часто суд присуждает снесение постройки.
Земельные участки для дачного строительства
Лучшим вариантом для постройки объекта недвижимости для проживания является покупка земли в рамках территорий, где располагаются дачи, садоводческие сообщества. Перед началом постройки важно изучить требования, прописанные в уставе организации. В нем отражаются сведения о необходимости соблюдения границ и удаленности их от соседних домов.
В соответствии с регламентом, дачный домик или строение можно возвести в том случае, если они не будут использоваться для проживания круглый год. В таких объектах недвижимости нельзя прописаться.
Если человек захочет, он может возвести и капитальный объект. Но в реестре он все равно будет числиться дачным строением для сезонного проживания.
Существует и другое ограничение для строительства. Постройки целевого назначения, такие как баня, сарай, дом, могут быть только единственными на данном участке.
Земли сельхозназначения должны использоваться по прямому назначению. На них можно вести с/х деятельность. Но строительство также допускается, если планируется возведение домов для сезонного пользования, технических построек вспомогательного характера. Капитальные сооружения разрешены к вводу только при ведении фермерской деятельности.